随着华强广场、苏宁电器广场以及中山华府、乐汇城等房地产商的强势入驻，旧火车站商圈已经初具雏形。但目前来看，摆在它面前的还有三道槛，只有跨过去，才可能大踏步前进。

第一道槛就是停车场问题。先来做一道简单的计算题：现在火车站商圈内，东购的停车位有90个，新百有150个，乐汇城有700个，正在建设中的华强广场和苏宁电器广场分别设置了1000个和400个停车位。虽然未来商圈内每天的人流量无法预估，但根据现在已掌握的资料来看，单单华强广场一家，就有700多套商铺、2000多套公寓，以华强的开盘价格估算业主的经济实力，至少有80%的业主有能力拥有私家车。这样算下去，这个区域内在建停车位的数量才刚刚能够满足华强业主的需求。当然，不排除车位流动性因素，但无论怎么计算，停车位的数量与将来面临的汽车数量相比，都像是杯水车薪。

因为将用户体验放在首位，苹果公司获得了巨大成功。如果客户或者消费者每次来到这个区域，都在为停车的问题而无法获得良好的体验的话，那么，这必定会影响他对这个区域的评价和认知。一个不能吸引拥有购买能力人群的商圈，能够走多远？

第二道槛在于道路规划。目前来看，中山路火车站沿线，每天上下班高峰期都会产生不同程度的交通拥堵。即使火车站南迁之后，这种情况也不会有太大改观。三年后，这个区域的项目大体完工，5A级写字楼、商场、商铺等开张营业，人流、客流的数字不可估量。如今，民族路已经被规划成一条商业步行街，观察区域内其他道路：青年街、金桥大街、南大街，这些只有一个车道的“羊肠小路”，如何能承受交通的考验？

第三道槛可能是一个老生常谈、但却一直无法忽视的问题：南三条搬迁。与市中心地段寸土寸金、高楼林立的大环境相比，南三条原来的定位与这里的发展似乎不太吻合。每天，进货、发货的商家骑着三马子到处“跑”，外地批发商的涌入使这个地段的交通压力特别大；来往人群素质的良莠不齐以及小商品的业态完全无法体现市中心应有的价值；再加上商铺密集分布，环境杂乱，安全隐患令人堪忧。

当然，南三条之所以留在这里，与火车站位置有极大关系。此次借由火车站南迁，解决南三条搬迁问题的时机似乎已经到来。看来，南三条搬迁的快慢、早晚也对这个新商圈的形成有着不可忽略的作用。

全球车站商业一览

美国America

美国的中央火车站不仅是一个火车站，还是一座公共艺术馆。它在城市生活中发挥的绝不仅仅是人流集散流通的作用，更是城市的客厅，是城市人约会见面的坐标点。其商业业态繁多，包括餐饮、酒吧、甜点站、书店、博物馆、名品服饰、首饰店、剧院等休闲娱乐场所。

英国England

当伦敦具有100多年历史的圣潘克拉斯站在2007年重修时，就意图将其规划为一个“能让乘客逗留的车站”。卖票是次要的，购物才是车站的主要发展对象。现在这一切已初见成效：截止到2011年，销售额每年环比增长15%，在每周近百万的乘客中，有1/4是专门来吃喝和购物的。

法国France

巴黎的地铁站中设有许多商业点，包括百货店、饮食店、音像中心、书店、服装店、鞋帽店、香水店、花店、礼品店、照相馆以及免费报纸供应处，一些名牌商品专卖店也位列其中。在巴黎，店铺的经营活动已经成为地铁网络的一部分。

中国香港HongKong

中国香港快速轨道交通车站利用建筑架空层、建筑退让形成的灰空间、穿插于建筑的有顶过街桥与过街楼等形式，将原本松散的建筑单体连结成以车站为核心的网络型车站综合体。人们可以在此购物、办公，悠闲地穿行在普通居住建筑间。

日本Japan

日本的京都火车站除了火车站和地铁车站外，还包含了百货公司购物中心、大剧场、博物馆、旅馆及一座大型立体车库，内部设施极其丰富，餐饮、娱乐等生活功能吸引着各类人群。其地下两层是生鲜超市，车站空间更像是为商业提供的交通换乘配套。

TIPS 展望旧火车站商圈

李水源

石家庄市房地产业协会副会长、秘书长

总体来说，这个区域的规划还有待完善，比如南三条和新华集贸市场的搬迁。我对商圈内的写字楼项目并不看好，商业中心就是商业中心，写字楼的选址更应该考虑交通及环境，比如去政府办事是不是方便，比如这个地方是不是够安静。而今好几家房产企业在进入这个商圈的同时，不约而同地规划了写字楼项目，我持观望、怀疑态度。

曹润亭

河北省商业联合会秘书长

火车站南迁后，这块区域可能人流量会有一定程度上的减少，但应该不会影响销售额。新的商圈形成后，各家商场应该力求差异化经营，在内部管理和人性化服务上苦下功夫，才有可能在激烈竞争中取胜。目前来看，这个商业带面临的问题是：厚度不够。沿街高楼林立，缺乏休闲绿地，没有配套的休闲娱乐场所和设施，给人的感觉过于死板。