房地产遗留问题特别是烂尾楼，已经成为阻扰我市房地产市场健康发展的“绊脚石”。出现这些问题的原因，就是个别房地产开发企业以开发亏损为借口，倒逼政府提高项目容积率、增加建设密度，居住人口密度大幅增加，基础设施和绿地人均拥有量随之减少，社会配套服务设施将无法满足要求，产生出一系列社会问题。为此，根据市委、市政府安排，我们对石煤机地块进行城市更新，严格落实“住宅开发强度控制在2.0以内”，坚持在二环内做“减法”、在二环外做“乘法”，“还空间于城市、还绿地于人民、还公共服务配套于社会”等要求，为建设现代化、国际化、美丽省会城市注入了新的发展理念、拓展了新的建设思路、开创了城市更新新篇章。

居住容积率严格控制到2.0以内，打造宜居城市新样板。容积率作为城市土地开发强度指标，决定了城市的人口密度和基础设施容量，是衡量一个居住环境质量的综合性指标。由于历史原因，我市城市容积率一直较高，导致城市核心区内及二环路两侧形成密集连片的高层住宅，出现了连续百米高度的城市天际线和密不透风的视觉感受。为解决该问题，我市在对现状人口规模、居住用地、建筑面积、现状容积率等指标摸清底数的基础上，确定了居住容积率上限值为2.0。石煤机地块位于长安区二环内核心地带，项目周边就尤如壁垒林立了7个大型百米高层住区，住宅容积率普遍较高。为此，我们将石煤机地块居住用地容积率严控在2.0以下，建筑高度54米以下，同时加大建筑退道路红线距离，街角设置不小于400平方米的开放空间，同时通过加强建筑高度、风貌、格调和建筑色彩管控，提升城市风貌和人居环境，打造宜居、美丽的城市新形象。

坚持在二环内做“减法”，打造优化布局的新标杆。目前，我市二环内土地基本建设开发，其中以高强度的住宅房地产开发居多。在二环内做“减法”，就是做好“减”字经，将工作重心放在疏解人口和低端低效产业上来，进一步优化公共服务设施用地布局，打造高品质公共空间，特别是增加公共服务设施用地比例，做绿地，做公共服务，做产业，确保公共服务用地占总用地比例在60％左右。按照该要求，石煤机地块城市更新项目杜绝高强度房地产开发，减少住宅开发比例，住宅开发比例控制在40%以内，拿出60%以上的土地，规划了工业遗址保护区、公建配套区、花园社区、现状保留区等功能分区，优先保障了教育、养老、绿地、文化、体育、停车场等公共服务设施用地，增加了城市公共空间，补足了民生设施短板，缓解了城区基础设施压力。

还空间于城市，还绿地于人民，还公共服务配套于社会，打造人居环境的新典范。按照十五分钟生活圈分析，该项目周边高层住宅林立，但是缺乏市民就近活动的社区公园，缺少高品质的市民娱乐健身场所，且初级中学缺口严重。基于此，市委、市政府下定决心，拿出核心地段内宝贵的土地，为周边居民配套建设体育公园、初中、幼儿园等，并通过精心设计活化利用植入文化娱乐健身等功能，为市民打造一处活力四射的城市活动中心。按照区域人口分析和服务半径，石煤机地块规划1所24班初中、1所9班幼儿园、配建1处建筑面积不小于6600平方米的文化活动中心、配建1处建筑面积不小于9245平方米的综合体育馆、新建1处面积不小于1700平方米的社区卫生服务中心、配建1处建筑面积不小于570平方米的托老所、沿路结合绿地配建公厕4座，规划2处社会公共停车场，可提供停车位500个，不仅可以满足该地块居民需求，还可以解决周边社区居民的实际问题，使该区域更宜居、宜业。

经过估算，通过精心运作合理经营，该地块在严控开发用地比例、居住用地容积率控制在2.0以下、完善各类公建配套的同时，盈利依旧可观。因此，严格按照市委、市政府新理念、新要求，对我市城市更新实现低强度开发，石煤机地块城市更新项目具有非常重要的借鉴意义。

目前，市自然资源河规划局已经组织召开了控规动态维护方案专家评审会，同期征询辖区政府、教育、体育、文广旅、园林、电力等十余个部门意见，与会专家高度评价一致通过，自8月5日起控规维护方案进行为期30天的社会公示，欢迎社会各界人士提出宝贵意见。我们也将积极回应广大市民的关切及建议，持续对《方案》进行详细解读。

编辑：周欣